Vad kostar fastighetsskötsel för en BRF?
Priset räknas nästan alltid per lägenhet, vilket gör att du kan sätta en egen budget innan första offerten kommer in. Ett löpande skötselavtal ligger på 60–150 kr per lägenhet och månad, och den spridningen förklaras mest av jour, snöröjning och hur ofta skötaren ronderar. Är föreningen liten och saknar hiss och stora grönytor hamnar ni i nedre halvan. Har ni garage, egen värmecentral och krav på utryckning dygnet runt hamnar ni i den övre.
| Post | Vad du bör räkna med | Så påverkar den notan |
|---|---|---|
| Löpande skötselavtal | 60–150 kr per lägenhet och månad | 24 lägenheter blir 1 440–3 600 kr i månaden, 40 lägenheter 2 400–6 000 kr |
| Timpris för arbete utanför avtalet | 300–600 kr per timme | Gäller akuta fel och mindre reparationer som ronderingen inte täcker |
| Snöröjning och halkbekämpning | 5 000–20 000 kr per vintersäsong | Debiteras separat, per tillfälle eller som säsongsavtal |
| Jour och beredskap | 500–1 500 kr per månad extra | Tillkommer bara om ni kräver utryckning utanför kontorstid |
Riktvärden för 2026 sammanvägda av publicerade branschprisguider för fastighetsskötsel, avlästa 26 augusti 2026. Den största spridningen ligger i yttre skötsel, eftersom snömängden inte går att förutse.
Två offerter med samma månadspris kan alltså skilja tiotusentals kronor över ett år, beroende på om snöröjning, jour och akuta åtgärder ligger inne eller faktureras vid sidan om. Be därför om en specificerad offert där grundpris och tillägg står var för sig, och lägg in en normal vintersäsong i jämförelsen. Behöver ni riktpriser för enskilda hantverksinsatser hittar ni dem i vår prisguide för snickare.
Tumregel: Det som återkommer varje vecka eller varje säsong ingår normalt i avtalet, alltså rondering, lampbyten, gräs och snö. Det som händer med flera års mellanrum, som stamspolning, OVK och energideklaration, ligger utanför och beställs för sig. Reder ni ut den gränsen före påskrift slipper ni diskussionen mitt i en vattenskada.
Vad ingår i skötseln?
Skötaren ronderar enligt ett fast schema, åtgärdar små fel innan de växer och rapporterar större behov vidare till styrelsen. Värdet ligger i att någon rör sig i huset varje vecka, eftersom en droppande kran eller ett kärvande lås då fångas innan det blir en vattenskada eller ett inbrott. Uppdraget delas upp i tre delar som ofta prissätts var för sig, så att ni kan handla upp dem samlat eller separat.
| Område | Vad som ingår | Vad ni bör titta extra på |
|---|---|---|
| Inre skötsel | Byte av lampor och lås, packningar i droppande kranar, kärvande dörrar, städning av trapphus, tillsyn av tvättstuga och källare | Städfrekvensen; klagomål på smutsiga entréer betyder nästan alltid för glesa besök |
| Yttre skötsel | Snöröjning och halkbekämpning, gräsklippning, häckar och rabatter, beskärning, tillsyn av lekplats och utomhusbelysning | Att gården beskrivs i kvadratmeter och insatser i avtalet, inte som ordet gård |
| Teknisk skötsel | Tillsyn av värme och ventilation, hiss, motordrivna portar, lås- och passagesystem, brandvarnare, släckare och rökluckor | Att ansvaret för undercentralen står på ett ställe och inte överlappar ett separat driftavtal |
Kräv att ronderingen dokumenteras skriftligt. Utan en rapport vet varken styrelsen eller nästa styrelse vad som faktiskt har utförts, och då blir det omöjligt att hävda att leverantören missköt sitt uppdrag om något går fel. Specificera samtidigt en responstid, exempelvis 24 timmar på vardagar för felanmälan och två timmar för jouren, så blir det mätbart.
Vad ligger utanför avtalet?
De besiktningar som lagen kräver sköter ingen fastighetsskötare åt er inom ett vanligt skötselavtal. Föreningen är fastighetsägare och beställer dem själv, och intervallen är det som gör att de glöms bort. De här är värda en egen rad i styrelsens årshjul.
- Hiss: godkänd besiktning eller kontroll varje år, och resultatet ska sitta uppe i hissen.
- Lekplats: säkerhetsbesiktning årligen av behörig besiktningsman, med protokoll.
- Systematiskt brandskyddsarbete: tillsyn och dokumentation årligen, med en utsedd brandskyddsansvarig i föreningen.
- Taksäkerhetsutrustning: besiktning minst vart femte år av någon som är sakkunnig i taksäkerhet.
- Eldstäder: brandskyddskontroll vart sjätte år, och rökkanalerna provtrycks ungefär varannan gång.
- Energideklaration: vart tionde år av certifierad energiexpert.
- OVK: intervallet styrs av vilken typ av ventilationssystem huset har, och beställningen ligger på föreningen.
Stamspolning och relining hör till samma kategori, alltså sådant som ligger utanför den löpande skötseln men hör hemma i underhållsplanen. Läs mer i guiden om stamspolning och relining innan ni tar in pris, så att ni vet vilken av metoderna er stam faktiskt behöver.
Vem bär ansvaret om någon skadas av snö eller is?
Föreningen, och i vissa fall ordföranden personligen. Bostadsrätterna beskriver att fastighetsägarens skyldighet att ta bort snö och is som kan rasa ned och skada personer eller egendom på offentlig plats regleras i ordningslagen, och att flera rättsfall visat att just ordföranden ensam kan ställas till svars vid fallande is. Ytterst kan det leda till åtal för vållande till kroppsskada eller till annans död. Ansvaret gäller all mark föreningen disponerar, och kommunala föreskrifter kan dessutom lägga på trottoaren utanför fastigheten.
Det avgör hur avtalet bör se ut. Ett avropsavtal, där styrelsen själv ringer när det snöat, blir sällan bra, eftersom röjningen kommer i gång med fördröjning när ingen inställelsetid är reglerad. Ett bevakningsavtal med en tydlig utlösande villkorsnivå fungerar bättre, exempelvis ett visst antal centimeter snö. Bäst är att entreprenören tar hela ansvaret inklusive när röjningen ska ske, för annars måste någon i styrelsen bevaka vädret varje natt. Snöröjningsschema där medlemmarna turas om är den sämsta varianten: ansvaret ligger kvar hos styrelsen men utförandet gör det inte.
Fyra saker som gör vintern billigare: Teckna avtalet för takskottning med ett plåtslageri och lägg in tillsyn av takets skick en till två gånger per år, lämpligen efter takskottningen och efter höststormarna. Rensa hängrännor och stuprör innan snön kommer, så att smältvattnet rinner undan. Se över snörasskyddet på taket; har ni ett godkänt skydd monterat väger domstolen in det. Och glöm inte att grus ska bort på våren, eftersom kvarliggande grus i en backe är samma halkrisk som isen var i januari.
Skötare eller teknisk förvaltare?
De två rollerna blandas ihop men löser olika problem. Skötaren är handen på plats som håller driften i gång i dag. Förvaltaren är beställarstödet som planerar framåt, upphandlar och håller underhållsplanen levande.
| Roll | Vad den gör | När den behövs |
|---|---|---|
| Fastighetsskötare | Rondering, löpande tillsyn och snabb hantering av mindre fel, alltså det som förr hette vaktmästare | Alltid, i alla föreningar |
| Teknisk förvaltare | Ansvar för framtida underhåll, följer och uppdaterar underhållsplanen, upphandlar tjänster och stöttar styrelsen som beställare | När huset har hiss, garage eller egen värmecentral, eller när styrelsen byts ofta |
En liten förening klarar sig ofta med en bra skötare och en aktiv styrelse. Blir det däremot svårt att hålla ihop besiktningsintervallen ovan, eller om ingen i styrelsen vill äga upphandlingen, är det där en förvaltare tjänar in sitt arvode. Även då ligger ansvaret gentemot medlemmarna kvar hos styrelsen, så förvaltningsavtalet ska beskriva exakt vad förvaltaren gör.
Ta in offerter på skötseln
Skicka samma underlag till alla anbudsgivare, annars går anbuden inte att jämföra. Lista antalet lägenheter och huskroppar, gårdens yta i kvadratmeter, vilka insatser och frekvenser ni vill ha, om ni kräver jour och hur snöröjningen ska utlösas. Verifiera sedan F-skatt hos Skatteverket, be om bevis på ansvarsförsäkring och två till tre referenser från liknande föreningar innan ni skriver på.
Servicefinder: offerter från lokala servicebolag
Byggstart: offerter för bygg och renovering
Ligger föreningen utanför storstadsområdena spelar leverantörens avstånd stor roll för både pris och inställelsetid. Vi listar hantverkare kommun för kommun under snickare i din kommun.
Vad ska stå i avtalet?
Ett genomtänkt avtal är skillnaden mellan en skötsel som rullar på och en där ni ständigt bråkar om vad som ingick. Fem punkter avgör det mesta.
- Gränsen mellan grundpris och tillägg. Skriv ut jour, snöröjning, akututryckning, maskiner och kemikalier var för sig, och be om en komplett prislista för tilläggen.
- Frekvens per insats. Städning, rondering, gräs och häck ska ha varsitt intervall, inte en gemensam formulering om god standard.
- Avtalstid och uppsägning. Ett till tre år är normalt, med tre till sex månaders uppsägningstid och en indexklausul som ni faktiskt läst.
- Ansvar vid utebliven insats. Halkar någon på en osandad gång och ni inte kan visa att leverantören brustit hamnar skadeståndet hos föreningen. Kräv ansvarsförsäkring och skriv in den i avtalet.
- Dokumentation och responstid. Skriftlig rapportering av utfört arbete och avvikelser, plus en tid inom vilken en felanmälan ska vara påbörjad.
Håll också en avtalsförteckning och gå igenom den på ett styrelsemöte per år. Överlappande avtal, där både skötselavtalet och ett separat driftavtal täcker samma undercentral, är ett dyrt och vanligt misstag. Vår guide om att skriva avtal med hantverkare går igenom hur ni formulerar omfattningen så att den håller.
Underhållsplanen och skötseln hänger ihop
Skötseln håller huset i gång i nuet, underhållsplanen ser till att tak, fasad och stammar inte kommer som en överraskning. Sedan lagändringen ska en bostadsrättsförenings ekonomiska plan innehålla en teknisk underhållsplan som visar underhålls- och återinvesteringsbehovet 50 år framåt, komponentuppdelad och omfattande alla föreningens byggnader och all mark, med angiven tidpunkt och beräknad kostnad per åtgärd. Kravet står i 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen och i Boverkets föreskrifter.
En sak överraskar många styrelser: det finns inget lagkrav på att hålla planen uppdaterad. Boverket räknar ändå med att de flesta föreningar gör det, och måste ni upprätta en ny ekonomisk plan behöver ni ta ställning till om den gamla underhållsplanen duger. Praktiskt är det ronderingen som ger planen liv, eftersom slitage som upptäcks på plats är det som flyttar en åtgärd närmare i tid. Behöver föreningen en plan från grunden kan ni få hjälp att ta fram en underhållsplan.
Rotavdrag på föreningens skötsel: Det finns inget att hämta. Rotavdraget är en skattereduktion för privatpersoner och gäller arbete i den egna bostaden. I en bostadsrätt kan avdraget bara avse arbete inne i lägenheten, medan fasad, balkong, tak och trapphus faller utanför oavsett vem som beställer. En enskild medlem kan alltså använda rot för arbete i sin lägenhet som hen ansvarar för enligt stadgarna, men föreningen kan inte göra det för gemensamma delar.
Vanliga frågor om fastighetsskötsel för BRF
Vad kostar fastighetsskötsel per lägenhet?
Räkna med 60–150 kr per lägenhet och månad för ett löpande skötselavtal. En förening med 40 lägenheter landar då på 2 400–6 000 kr i månaden. Kräver ni jour dygnet runt tillkommer 500–1 500 kr per månad, och snöröjning debiteras normalt separat med 5 000–20 000 kr per vintersäsong.
Vad ingår i fastighetsskötsel för en BRF?
Rondering och löpande tillsyn av husets inre och yttre delar samt de tekniska installationerna. Inre skötsel är lampor, lås, packningar och städning av gemensamma utrymmen. Yttre skötsel är snö, halka, gräs, häckar och belysning. Teknisk skötsel är tillsyn av värme, ventilation, hiss, portar och brandskydd. Lagstadgade besiktningar ingår normalt inte utan beställs separat.
Vilka besiktningar måste föreningen beställa själv?
Hiss besiktigas årligen, lekplatsen årligen av behörig besiktningsman, det systematiska brandskyddsarbetet dokumenteras årligen, taksäkerhetsutrustningen kontrolleras minst vart femte år, eldstäder brandskyddskontrolleras vart sjätte år och energideklarationen görs om vart tionde år. OVK-intervallet beror på vilket ventilationssystem huset har. Ansvaret för att beställa ligger på föreningen som fastighetsägare.
Vem ansvarar om någon skadas av snö eller is från taket?
Föreningen, och enligt Bostadsrätterna kan ordföranden i vissa fall hållas personligt ansvarig, ytterst för vållande till kroppsskada. Skyldigheten att ta bort snö och is som kan rasa ned på offentlig plats regleras i ordningslagen och gäller även trottoaren utanför fastigheten. Låt entreprenören ta hela ansvaret inklusive när röjningen ska ske, i stället för ett avropsavtal som styrelsen själv måste bevaka.
Måste underhållsplanen hållas uppdaterad?
Nej, det finns inget lagkrav på löpande uppdatering. Den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk underhållsplan för 50 år framåt enligt 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen, men Boverket konstaterar att någon uppdateringsplikt inte finns. Måste föreningen upprätta en ny ekonomisk plan behöver ni däremot ta ställning till om den befintliga underhållsplanen fortfarande håller.
Dags att se över föreningens skötsel?
Räkna ut vad 60–150 kr per lägenhet blir hos er, skriv ihop ett underlag med ytor och frekvenser och skicka samma text till alla. Då blir offerterna jämförbara direkt.
Begär offert nu ← Alla snickarguider Anlita fastighetsskötare Stamspolning & relining