Annonssamarbete: Den här sidan är fristående och konsumentupplysande. När du går vidare via vår offertlänk till Servicefinder kan vi få ersättning. Det påverkar inte vad du betalar och styr inte vårt innehåll.
Vad är en underhållsplan – och varför behövs den?
Underhållet av en byggnad brukar delas i två delar. Den ena är löpande reparationer av oförutsedda fel, som en läckande kran eller ett sönderblåst staket. Den andra är planerat underhåll: åtgärder som går att förutse till omfattning, tidpunkt och kostnad – att lägga om taket, måla fasaden eller byta stammar. Det är just det planerade underhållet som en underhållsplan håller ordning på. Planen samlar husets delar i en lista där det framgår vad som ska göras, ungefär när och vad det beräknas kosta.
Nyttan är både teknisk och ekonomisk. Bostadsrätterna lyfter fram att planen skapar kontinuitet när styrelser kommer och går, ger en bas för långsiktig budget och hjälper till att sätta rätt nivå på månadsavgifterna. För en villaägare fyller den samma roll i mindre skala: ett sätt att sprida ut kostnaderna och hinna spara till det som annars kommer som en chock. En uppdaterad plan är dessutom ett underlag som banker ofta vill se vid en låneansökan.
Vad innehåller en bra underhållsplan?
En fastighet består av många delar – allt från tak och fasad till värmeinstallationer, ventilation, fönster, dränering och utemiljö. Hur ofta varje del behöver åtgärdas är ingen exakt vetenskap, utan en bedömning som påverkas av läge, nyttjande och hur utsatt delen är för väder och vind. En genomarbetad plan brukar för varje post ange:
- Vilken byggnadsdel eller installation det gäller
- Nuvarande skick och bedömd återstående livslängd
- När åtgärden bör göras och hur ofta den återkommer
- En uppskattad kostnad för varje åtgärd
- En ekonomisk översikt som visar hur kostnaderna fördelas över åren
För en bostadsrättsförening ska planen bara omfatta det som föreningen har underhållsansvar för – inte det inre underhåll som medlemmarna själva svarar för enligt stadgarna. Var den gränsen går är värt att läsa på i stadgar och upplåtelseavtal innan arbetet börjar.
Hur går arbetet till?
Den som ska bedöma fastighetens skick behöver bred kunskap om hela byggnaden, och därför tar de flesta hjälp av en besiktningsman eller teknisk konsult. Arbetet inleds ofta med att du samlar ihop historik: när gjordes den senaste takomläggningen, vad kostade den, vilka ritningar finns? Sedan följer en besiktning på plats där delarna inventeras och deras skick bedöms. Boverket beskriver samma upplägg för småhus – inventera vilka delar, system och konstruktioner som finns, och anteckna när de installerades och senast underhölls eller byttes.
Resultatet sammanställs i en plan, oftast digital, som löper över 30 eller 50 år. Behöver du hjälp att hitta någon som gör jobbet kan du beskriva uppdraget en gång via Servicefinder och få svar från flera konsulter och besiktningsföretag att jämföra.
Håll planen levande
En underhållsplan som inte uppdateras tappar snabbt sitt värde. Bostadsrätterna rekommenderar att planen ses över årligen: åtgärder som genomförts noteras och får ett nytt nästa tillfälle, och poster som skulle ha gjorts men sköts upp flyttas fram. På så vis skjuts planens sista åtgärdsår successivt framåt och horisonten hålls intakt. Som tumregel bör hela planen omvärderas från grunden med några års mellanrum, så att tidpunkter och kostnader fortfarande stämmer.
Vad kostar det att ta fram en underhållsplan?
Priset styrs främst av fastighetens storlek, antalet byggnader och hur komplex den är. För de flesta bostadsrättsföreningar landar en ny plan någonstans mellan 15 000 och 50 000 kr, och därtill kommer en mindre löpande kostnad för att hålla den uppdaterad. En vanlig tumregel i branschen är 10–40 kr per kvadratmeter. För en villa blir det betydligt billigare, och många väljer att utgå från en redan gjord överlåtelsebesiktning. Tabellen nedan ger riktvärden – be alltid om en konkret offert för just din fastighet.
| Uppdrag | Riktpris |
|---|---|
| Underhållsplan, mindre BRF | 10 000–25 000 kr |
| Underhållsplan, medelstor/större BRF | 25 000–50 000 kr |
| Riktpris per kvadratmeter | 10–40 kr/kvm |
| Underhållsplan/besiktning för villa | Från ca 5 000 kr |
| Årlig uppdatering av befintlig plan | Offereras separat |
Går det att få ROT-avdrag?
Här är det lätt att hoppas på för mycket. ROT-avdraget är en skattereduktion för privatpersoner på 30 procent av arbetskostnaden, högst 50 000 kr per person och år, och Skatteverket är tydligt med att det gäller reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad – material och resor ger inget avdrag. Att ta fram en underhållsplan är utrednings- och konsultarbete, inte ett byggarbete på bostaden, och ger därför normalt inte rätt till ROT. En bostadsrättsförening kan dessutom aldrig använda avdraget, eftersom det bara gäller privatpersoner.
- Själva planen och besiktningen räknas som konsultarbete – räkna inte med ROT på den posten.
- De byggåtgärder planen leder fram till kan däremot ofta ge ROT när en privatperson låter utföra dem i sin egen bostad.
- En förening som beställare står utanför ROT helt – det är en reduktion mot privatpersoners egen skatt.
Är det lag på att ha en underhållsplan?
Sedan den 1 januari 2024 är en underhållsplan ett lagkrav för nyproducerade och nyombildade bostadsrättsföreningar, och den ska då sträcka sig minst 50 år framåt. För befintliga föreningar finns inget uttryckligt lagkrav på en plan, men styrelsen har ett tydligt förvaltningsansvar. Det har prövats i domstol att en förening kan anses ha agerat vårdslöst när den inte tagit tag i underhållet av tak och fasad i tid. En aktuell plan är helt enkelt det bästa sättet att visa att ansvaret tas på allvar.
Så väljer du rätt hjälp
Eftersom en underhållsplan bygger på kvalificerade bedömningar är kompetensen hos den som gör den avgörande. Ta in flera offerter, jämför vad som ingår och be att få se ett exempel på en tidigare plan. Kontrollera också att företaget har F-skatt och en ansvarsförsäkring, och skriv ett tydligt avtal om vad leveransen omfattar och hur uppdateringar ska skötas framöver.
- Kontrollera F-skatt och giltig ansvarsförsäkring
- Ta in minst tre jämförbara offerter
- Be om referenser och ett exempel på en färdig plan
- Skriv ett avtal som även täcker framtida uppdateringar
Få offert på en underhållsplan
Vanliga frågor
Vad kostar det att ta fram en underhållsplan?
För de flesta bostadsrättsföreningar 15 000–50 000 kr, ungefär 10–40 kr per kvadratmeter, plus en mindre kostnad för löpande uppdatering. För en villa blir det billigare och utgår ofta från en redan gjord besiktning. Be alltid om en offert för just din fastighet.
Hur ofta ska planen uppdateras?
Helst varje år, då genomförda åtgärder noteras och nya tidpunkter fylls i. En plan som inte uppdateras blir snabbt mindre relevant. Hela planen bör dessutom ses över från grunden med några års mellanrum så att tider och kostnader fortfarande stämmer.
Är det lag på att ha en underhållsplan?
För nyproducerade och nyombildade bostadsrättsföreningar är det sedan 1 januari 2024 ett lagkrav, och planen ska då sträcka sig minst 50 år. För befintliga föreningar finns inget uttryckligt krav, men styrelsens förvaltningsansvar gör en aktuell plan starkt rekommenderad.
Ger en underhållsplan rätt till ROT-avdrag?
Nej, normalt inte. ROT gäller arbetskostnad för bygg-, reparations- och underhållsarbete i en privatpersons bostad. Att ta fram själva planen är konsultarbete och en förening kan inte använda ROT alls. Däremot kan de byggåtgärder planen leder till ofta ge avdrag för en privatperson.