Annonslänkar: vi kan få provision när du handlar via länkar på sidan.
Vem måste ha en plan, och hur långt fram ska den räcka?
Kravet hänger på hur föreningen kom till, inte på hur stor fastigheten är. Hitta er rad:
- Nyproducerad eller nyombildad förening. Planen ska omfatta minst 50 år, enligt den regel som gäller sedan januari 2024. Beställ den direkt, även om huset är nytt: också nybyggda fastigheter får ett underhållsbehov, och det behovet blir dyrare ju längre det ligger obehandlat.
- Befintlig förening. Ingen uttrycklig lagplikt, men två saker gör planen svår att vara utan. Bostadsrätterna konstaterar att alla bostadsrättsföreningar från och med 2026 ska bokföra enligt K3, och banken vill ofta se planen när föreningen söker lån.
- Villa eller fritidshus. En egen plan i Boverkets modell räcker långt, med kalkyl på tio eller tjugo år. Vid husförsäljning är den dessutom ett kvitto på att huset skötts planerat.
Tidshorisonten är ingen formalitet, för det är den som avgör om de stora posterna alls syns. Skälet till att femtio år har blivit riktmärket är just att alla komponenters livslängd ska rymmas innanför horisonten. Planer som stannar vid femton år förekommer, men då hamnar de tyngsta åtgärderna utanför bilden och avsättningarna sätts efter de återkommande småposterna. Vill ni att avgiften ska motsvara vad huset faktiskt kommer att kosta, be om femtio år även när ingen regel kräver det.
Vad ska stå i planen?
Boverket beskriver kärnan i tre punkter: vilka komponenter som behöver underhållas och var de finns, hur underhållet bör göras, och när och hur ofta. Översatt till en post i planen betyder det:
- Vilken byggnadsdel eller installation det gäller, och exakt vilken åtgärd som avses
- Nuvarande skick och bedömd återstående livslängd
- Vilket år åtgärden bör göras och hur ofta den återkommer
- En uppskattad kostnad för åtgärden
- En ekonomisk översikt som visar hur kostnaderna fördelar sig över åren
En plan från Riksbyggen täcker alltid fyra områden: markytor, byggnadskroppar utvändigt, gemensamma utrymmen och installationer. Enskilda lägenheter och lokaler kommer med bara om föreningen har underhållsansvar för dem. Där ligger också den vanligaste dyra missen i beställningen. Läs stadgarna innan ni beskriver uppdraget, och skriv i offertförfrågan att planen ska omfatta föreningens underhållsansvar enligt stadgarna. Annars betalar ni för inventering av ytskikt som medlemmarna själva svarar för.
Att beställa en bred renoveringsförfrågan i tron att en plan följer med. En offert på fasadarbete säger ingenting om när stammarna går. Skriv ordet underhållsplan, ordet inventering och en tidshorisont i förfrågan, annars får ni ett pris på ett jobb i stället för ett underlag för trettio.
Hur går arbetet till, och hur lång tid tar det?
Först samlas det som redan finns: ritningar, tidigare besiktningar, årsredovisningar och uppgifter om när olika delar senast åtgärdades och vad det kostade. Sedan gör en besiktningsman eller teknisk konsult en okulär besiktning på plats och bedömer skicket del för del. Till sist sammanställs allt i en plan, oftast i ett digitalt verktyg som går att uppdatera år för år. Räkna med några veckor från beställning till färdig plan, beroende på hur stor och hur sammansatt fastigheten är.
Historiken är den enda delen av arbetet ni kan göra själva, och den lönar sig direkt. Varje renoveringsår, varje faktura och varje ritning ni kan lämna över är tid konsulten slipper lägga på att gissa eller leta, och konsulttid är hela kostnaden i det här uppdraget. Sätt någon i styrelsen på att gå igenom pärmarna innan ni skickar förfrågan.
Vad styr priset på en underhållsplan?
Det finns ingen schablon per kvadratmeter, eftersom hela arbetet är besiktnings- och konsulttid. Fyra saker avgör hur många timmar det blir: antalet huskroppar, hur många installationer och system som ska bedömas, hur mycket dokumenterad historik som redan finns, och hur långt fram planen ska räcka. En första plan från grunden är därför ett tydligt större uppdrag än en uppdatering efter årets besiktning.
Geografin spelar in mer än de flesta räknar med. Underhållsplanering görs regionalt, och den som arbetar utanför sitt område lägger på reseersättning för platsbesöket. Fastum, som gör underhållsplaner i Stockholms- och Uppsalaregionen, anger det uttryckligen. Ta in offerter från minst en aktör som redan har fastigheter i er kommun, så slipper ni betala för resan.
Räkna inte med ROT på själva planen. Avdraget ger 30 procent av arbetskostnaden för reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad i en privatpersons egen bostad, medan utrednings- och konsultarbete faller utanför. En förening kan dessutom aldrig använda ROT, eftersom reduktionen bara räknas av mot en privatpersons egen inkomstskatt. De byggåtgärder planen sedan pekar ut kan däremot ofta ge ROT när en enskild medlem eller villaägare låter utföra dem hemma hos sig.
Byggstart
Så håller ni planen levande
En plan som inte rörs blir fel på ett halvår. Bostadsrätterna beskriver den årliga rutinen: åtgärder som genomfördes under året noteras och får ett nytt kommande tillfälle, och poster som var planerade men sköts upp flyttas fram. Regeln att gå efter är att det aldrig ska ligga oåtgärdade poster bakåt i tiden i planen. Sköts det varje år flyttas planens sista åtgärdsår successivt framåt, och tidshorisonten hålls intakt utan att någon behöver göra om hela underlaget.
Hel ny besiktning är en annan sak. Där styr fastighetens ålder och skick: en äldre byggnad, eller en förening som byggt om eller till, behöver revidera hela underlaget tätare, medan ett normalt hus i gott skick klarar sig med tre till fem år mellan de stora genomgångarna. Skriv in intervallet i avtalet redan från början, så blir uppdateringen ett bokat moment i stället för en fråga varje styrelse måste ta upp på nytt.
Vad gör ni när planen visar en kostnad ni inte har?
Det är då planen gör sin verkliga nytta, för den ger er åren fram till åtgärden att lösa finansieringen. Bostadsrätterna beskriver tre vägar, i den ordning de brukar prövas.
- Egen kassa. Enklast och snabbast, och styrelsen vet exakt vad den har. Nackdelen är att pengarna under tiden ligger på ett sparkonto med låg avkastning.
- Nytt lån. Låneutrymmet är förenklat fastighetens marknadsvärde minus befintliga lån minus bankens riskmarginal. Mindre föreningar kan få nej av princip hos vissa banker, så fråga banken innan ni räknar med utrymmet.
- Kapitaltillskott. Sista utvägen när både kassa och låneutrymme saknas. Medlemmarna skjuter till pengar, men det kräver stämmobeslut med samtliga röster ja eller två tredjedelars majoritet, och därefter godkännande i hyresnämnden.
Ordningen förklarar varför tidshorisonten är värd att ta strid för. En stamrenovering som dyker upp med tre års varsel går att avsätta för. Samma post upptäckt när läckaget redan är där blir ett kapitaltillskott och en stämma.
Så väljer du rätt hjälp
Innan ni handlar upp något: är föreningen medlem i Bostadsrätterna finns en färdig mall för underhållsplan att ladda ner som medlemsförmån, plus 15 procents rabatt på Sustends underhållsplan för bostadsrättsföreningar. För en villa räcker Boverkets fem steg och ett kalkylark. Först när fastigheten är för sammansatt för det egna arbetet blir en konsult rätt köp.
Ska ni handla upp en plan är själva bedömningen det ni betalar för, och den är personberoende. Konsumentverket är tydligt med att pris, omfattning och sluttid ska stå skriftligt, och att offerter bara går att jämföra när alla svarat på samma arbetsbeskrivning.
- Skicka identisk uppdragsbeskrivning till alla, med tidshorisont och stadgeavgränsning
- Be om ett exempel på en tidigare levererad plan innan ni väljer
- Kontrollera F-skatt och ansvarsförsäkring
- Låt avtalet täcka både framtagandet och de årliga uppdateringarna, med intervall utskrivet
Vanliga frågor om underhållsplan
Vad kostar det att ta fram en underhållsplan?
Priset är besiktnings- och konsulttid, så det följer antalet huskroppar, mängden installationer, hur mycket historik som redan är dokumenterad och hur långt fram planen ska räcka. En första plan från grunden är ett större uppdrag än en uppdatering. Skicka samma uppdragsbeskrivning till flera aktörer, ta med minst en som redan arbetar i er kommun, och jämför svaren mot varandra.
Hur ofta ska planen uppdateras?
Varje år, som en avstämning: genomförda åtgärder får ett nytt kommande tillfälle och uppskjutna poster flyttas fram, så att inget ligger kvar bakåt i tiden. Hela underlaget behöver göras om med tre till fem års mellanrum, tätare för en äldre fastighet eller en förening som byggt om.
Är det lag på att ha en underhållsplan?
För nyproducerade och nyombildade bostadsrättsföreningar gäller sedan januari 2024 att planen ska sträcka sig minst 50 år framåt. För befintliga föreningar finns inget uttryckligt krav. Där är det i stället K3-redovisningen från 2026 och bankernas låneprövning som gör planen svår att vara utan.
Ger en underhållsplan rätt till ROT-avdrag?
Nej. Att ta fram planen är utrednings- och konsultarbete, inte byggarbete i en bostad, och en förening kan aldrig använda ROT eftersom reduktionen räknas av mot en privatpersons egen skatt. De byggåtgärder planen leder fram till kan däremot ge ROT när en privatperson låter utföra dem i sin egen bostad.
Vem tar fram en underhållsplan?
Oftast en besiktningsman eller teknisk konsult, eftersom bedömningen kräver kunskap om hela byggnaden på en gång: konstruktion, material, installationer och vad åtgärderna kostar. En enklare plan går att skriva själv efter Boverkets steg, och för en villa räcker det oftast. Den svåra biten är återstående livslängd, som blir en gissning utan någon som besiktigat många liknande hus.