Överlåtelsebesiktning vid husköp – vad ingår och vad kostar det?

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning är en byggteknisk undersökning av ett hus i samband med att det byter ägare. En besiktningsman går igenom byggnaden, bedömer skicket och sammanställer iakttagelserna i ett skriftligt utlåtande. Syftet är att ge köparen ett bra underlag inför affären och att hjälpa till att uppfylla undersökningsplikten – det ansvar du som köpare har för att noga undersöka huset innan du skriver på.

Besiktningen handlar enbart om byggnaden. Tomten, fristående byggnader och de tekniska installationerna ligger normalt utanför. Vill du veta hur du går vidare och tar in rätt person hittar du allt om att anlita en besiktningsman för besiktning av hus eller lägenhet i en separat guide.

Vad ingår i en överlåtelsebesiktning?

Enligt den modell som branschorganet SBR tagit fram består en överlåtelsebesiktning av flera steg. Den börjar med att besiktningsmannen går igenom de handlingar som finns – ritningar, bygglov och uppgifter från fastighetsägaren – och fortsätter sedan med själva genomgången på plats:

• Okulär besiktning. Alla synliga och tillgängliga ytor undersöks: husets alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och marken runt huset kontrolleras.
• Riskanalys. Besiktningsmannen bedömer om det finns påtaglig risk för väsentliga brister som inte gått att se. Bedömningen bygger på handlingarna, ägarens uppgifter och det som framkommit vid genomgången – och varje risk motiveras.
• Utlåtande. Resultatet skrivs ner i en rapport som beskriver husets byggtekniska skick och de risker som noterats. Utlåtandet är det påtagliga resultatet av besiktningen.
• Förslag på fortsatt utredning. Om något inte går att klarlägga kan besiktningsmannen föreslå en fortsatt teknisk utredning. Den ingår inte i grundbesiktningen utan beställs separat och kräver fastighetsägarens medgivande.

Det avgörande är synintrycket. Besiktningsmannen använder normalt inga instrument och gör inga fysiska ingrepp i byggnaden. Vill du ha en fuktmätning, en kontroll av krypgrunden med mätinstrument eller en energideklaration är det tilläggstjänster du beställer utöver standardbesiktningen.

Vad kollar besiktningsmannen – rum för rum?

Genomgången är systematisk och utgår från de delar av huset där fel oftast dyker upp. Tonvikten ligger på sådant som påverkar husets långsiktiga skick snarare än på ytskikt och inredning:

Del av huset	Vad besiktningsmannen tittar efter
Tak och vind	Tecken på läckage, fuktfläckar, ventilation och takets allmänna skick
Fasad och fönster	Sprickor, rötskador, fuktinträngning och tätningar
Grund, källare och krypgrund	Fukt, sättningar, sprickor och lukt
Våtrum	Synliga tecken på fukt och ålder på tätskikt (utan ingrepp)
Rum, golv och innertak	Sättningar, fuktfläckar och synliga skador
Mark närmast huset	Lutning, dränering och hur vatten leds bort från grunden

Tänk på att en del fel bara går att bekräfta med mätning eller ingrepp – det är då riskanalysen kommer in. Om besiktningsmannen skriver att det finns risk för fukt i en krypgrund betyder det att du bör gå vidare och utreda, inte att felet är konstaterat.

Vad ingår inte i besiktningen?

Det här är den punkt där flest köpare blir överraskade. En överlåtelsebesiktning är en byggteknisk undersökning – inte en heltäckande kontroll av allt i huset. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ingår normalt inte:

• Installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror och ventilation.
• Eldstad och skorsten.
• Tomten och andra byggnader på den, till exempel garage eller förråd som står fristående.
• Mätning av radon, buller och vattenkvalitet, som kräver egna kontroller.
• Energideklaration, som är en separat tjänst och utförs av en certifierad energiexpert.

Eftersom köparens undersökningsplikt omfattar mer än den byggtekniska delen kan du behöva komplettera med fler kontroller – och i vissa fall låta en fackman titta på elen eller eldstaden. Mer om vad som gäller efteråt hittar du i vår guide om garanti och besiktning vid hantverksarbeten.

Säljarens besiktning eller köparens besiktning?

Allt fler bostäder marknadsförs som besiktade. Det betyder att säljaren har låtit göra en besiktning innan försäljningen, och som köpare erbjuds du ofta att "köpa in dig" i den. Det kan vara praktiskt – men det är viktigt att förstå vad det innebär.

Att en bostad är besiktad eller symbolmärkt betyder inte att den är godkänd eller i bättre skick än andra hus. Hur mycket som undersökts beror på vad säljaren beställt, och din undersökningsplikt påverkas inte av märkningen. Fastighetsmäklarinspektionen pekar på flera fördelar med att anlita en egen besiktningsman:

• Du kan vara med under besiktningen och ställa frågor direkt på plats.
• Du kan fråga besiktningsmannen om fel som noterats i protokollet och vad de betyder.
• Det är lättare att ställa krav på besiktningsmannen om något missats som borde ha upptäckts.

Väljer du att förlita dig på säljarens besiktning, läs protokollet noga och fråga om det är något du inte förstår. Innehåller det anmärkningar utökas din undersökningsplikt – då förväntas du gå vidare och undersöka just de sakerna närmare.

Stjärnorna är vår redaktionella sammanvägning av täckning, användarvänlighet och kundomdömen. Läs hur vi rankar.

Undersökningsplikt och dolda fel – det här gäller

När du köper ett hus gäller jordabalken, och med den följer en sträng undersökningsplikt. Den innebär att du inte kan få ersättning i efterhand för fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Just därför är besiktningen så viktig – den hjälper dig att hitta det som går att se.

Ett dolt fel är något annat. Det är ett fel som fanns vid köpet, som inte gick att upptäcka ens vid en noggrann undersökning och som du inte hade behövt räkna med med tanke på husets ålder och skick. För dolda fel kan säljaren bli ansvarig i upp till tio år efter köpet. Gränsen mellan ett upptäckbart och ett dolt fel är ofta knivig, och det är här protokollet får betydelse:

• Allt som syns och som borde ha upptäckts räknas som upptäckbart – och faller på din undersökningsplikt.
• Skriver besiktningsmannen att det finns risk för ett fel utökas din plikt att undersöka vidare.
• Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men blir ansvarig för uppgifter och garantier som lämnats om huset.

Många väljer att komplettera med en dolda fel-försäkring, som ofta knyts till säljarens besiktning. Tänk på att en sådan vanligtvis har undantag och självrisk – den ersätter inte automatiskt allt.

Besiktningsklausul i köpekontraktet

Helst görs besiktningen innan du skriver på köpekontraktet, så att du vet vad du köper. Hinner du inte det kan mäklaren föreslå en besiktningsklausul – ett villkor som ger dig rätt att låta köpet gå tillbaka om besiktningen visar något du inte kan acceptera.

Vad kostar en överlåtelsebesiktning?

Priset beror på husets storlek, läge och hur mycket du vill ha med i besiktningen. En vanlig okulär överlåtelsebesiktning av en villa landar oftast i det här intervallet, medan tillägg som fuktmätning eller energideklaration kostar extra:

Tjänst	Ungefärligt pris*
Överlåtelsebesiktning, villa (okulär)	Cirka 7 000–15 000 kr
Tillägg: fuktmätning	Från någon eller några tusenlappar
Tillägg: energideklaration	Från cirka 4 500 kr
Fortsatt teknisk utredning	Enligt offert, beställs separat

*Riktvärden 2026. Begär alltid en offert för just ditt hus – priset varierar med läge, storlek och innehåll.

Energideklaration – en egen tjänst

Energideklarationen blandas ofta ihop med besiktningen, men det är två skilda saker. Energideklarationen visar husets energiprestanda och upprättas av en certifierad energiexpert. Vid en försäljning är det säljaren som ansvarar för att det finns en giltig deklaration, och den får inte vara äldre än tio år.

Saknas en giltig energideklaration vid tillträdet har du som köpare rätt att inom sex månader låta upprätta en på säljarens bekostnad. Det är alltså inget du behöver lösa via besiktningsmannen, men bra att ha koll på inför affären.

Inför besiktningen – en kort checklista

Vill du få ut mesta möjliga av besiktningen är det några saker att tänka på i god tid:

1. Anlita en egen, opartisk besiktningsman. Då kan du vara med, ställa frågor och ställa krav om något missas.
2. Boka i god tid före kontraktsskrivning. Går det inte – be mäklaren om en besiktningsklausul.
3. Var med på plats. Mycket av värdet ligger i att höra besiktningsmannen resonera, inte bara att läsa protokollet.
4. Läs hela utlåtandet. Anmärkningar och risker utökar din undersökningsplikt – ta dem på allvar.
5. Beställ tillägg vid behov. Misstänker du fukt, dålig el eller en sliten eldstad? Komplettera med rätt kontroll.

När besiktningen är klar och du vet vad som behöver åtgärdas är nästa steg ofta att ta in en hantverkare. Då kan det vara värt att jämföra flera offerter – läs gärna fler av våra snickarguider först.

← Alla snickarguider Anlita en besiktningsman Garanti och besiktning