Annonssamarbete: Händig.com är en jämförelse- och guidetjänst. Vi finansieras genom annonslänkar till tjänsten Servicefinder, vilket innebär att vi kan få ersättning när du skickar en förfrågan via våra länkar. Det påverkar inte priset för dig.
Vad gör en besiktningsman?
En besiktningsman granskar en bostad på ett systematiskt sätt och sammanfattar skicket i ett protokoll. Vid ett bostadsköp är den vanligaste tjänsten en överlåtelsebesiktning, ibland kallad husbesiktning eller jordabalksbesiktning. Den följer ett standardiserat upplägg där besiktningsmannen gör en så kallad okulärbesiktning: hen bedömer det som går att se, höra, lukta och känna, utan att göra ingrepp i byggnaden. Resultatet blir ett utlåtande som visar både konstaterade brister och sådant som kan utgöra en risk för framtida skador.
Tanken är att du som köpare ska få ett oberoende underlag att fatta beslut på. En erfaren och certifierad besiktningstekniker hittar ofta saker som en lekman missar, och kan förklara vad de betyder för boendet och för plånboken på sikt.
Så går en besiktning till
Besiktningsmannen börjar med att gå igenom ritningar, eventuella bygglovshandlingar och annan dokumentation om bostaden. Därefter görs själva genomgången, normalt i den här ordningen:
- Tak, fasad, fönster och utvändiga ytor
- Grund, krypgrund, källare och vind
- Synliga ytor i rummen: golv, väggar, tak och våtrum
- Noteringar om riskkonstruktioner och utrymmen som inte gått att nå
- Sammanställning i ett skriftligt protokoll med utlåtande
Det är en stor fördel att vara med under besiktningen. Då kan du ställa frågor på plats och lära känna bostaden redan före tillträdet. Hinner du inte vara med brukar besiktningsmannen gå igenom protokollet med dig per telefon i efterhand.
Vad ingår – och vad gör det inte?
En vanlig överlåtelsebesiktning är okulär, vilket betyder att vissa delar inte ingår om du inte beställer dem särskilt. El, rökkanaler och VVS bedöms normalt inte, och mätningar av fukt och radon är oftast tillägg. Om en krypgrund eller annat utrymme inte går att inspektera noterar besiktningsmannen det som en riskkonstruktion i protokollet. En sådan notering innebär att eventuella framtida fel där inte räknas som dolda – det är då ditt ansvar att följa upp med en fördjupad undersökning om du vill ha klarhet.
Besiktning av lägenhet
Vid köp av bostadsrätt är besiktning betydligt mindre vanligt – endast någon enstaka procent av köparna gör det – trots att du som köpare har en undersökningsplikt. Reglerna skiljer sig från husköp: en bostadsrätt regleras av köplagen och avtalet med säljaren, medan ett husköp styrs av jordabalken. Konsumentverket rekommenderar att du undersöker bostaden noggrant, tittar under mattor och bakom tavlor, provar kranar och granskar föreningens årsredovisning. Känner du dig osäker kan en besiktningsman hjälpa dig att uppfylla undersökningsplikten och bedöma sådant som är svårt att se själv.
Vad kostar en besiktning?
Priset beror på bostadens storlek och läge, vad som ingår och hur många tilläggsundersökningar du vill ha. Tabellen nedan ger ungefärliga riktvärden för vad olika besiktningar brukar kosta.
| Tjänst | Ungefärligt pris |
|---|---|
| Överlåtelsebesiktning, villa/radhus/fritidshus | 7 000–15 000 kr |
| Besiktning av bostadsrätt (mindre yta) | ca 4 000–7 000 kr |
| Tillägg: utökad fuktmätning | 2 000–3 000 kr |
| Tillägg: radonmätning (korttid) | 500–1 500 kr |
| Komplett paket med dolda fel-försäkring | ca 18 000–20 000 kr |
Gäller ROT-avdrag för besiktning?
Nej. Skatteverket räknar inte besiktning som ett ROT-berättigat arbete. I reglerna står uttryckligen att det inte ges något avdrag för att anlita arkitekt, kvalitetsansvarig, besiktningsman eller liknande, och det gäller både småhus och bostadsrätt. Du betalar alltså hela kostnaden för en besiktning själv.
ROT kan däremot bli aktuellt i nästa steg. Visar protokollet att något behöver åtgärdas – till exempel snickeriarbeten, byte av ytskikt eller reparationer inne i bostaden – ger arbetskostnaden för den typen av jobb normalt rätt till ROT-avdrag på 30 procent av arbetskostnaden, upp till 50 000 kr per person och år. Vill du ha hjälp att åtgärda det besiktningen pekar ut kan du begära offert via Servicefinder och jämföra hantverkare innan du bestämmer dig.
Så väljer du rätt besiktningsman
En besiktning är bara så värdefull som personen som utför den. Tänk på det här innan du anlitar någon:
- Välj någon med byggteknisk kompetens och lång erfarenhet
- Kontrollera att personen är certifierad av tredje part, exempelvis via RISE eller utbildad genom SBR
- Be om att se att en ansvarsförsäkring finns
- Boka besiktningen innan du skriver på köpeavtalet, eller använd en besiktningsklausul
- Avtala om när protokollet ska vara klart och kontrollera att det är komplett
- Begär offert från flera och jämför både pris och vad som ingår
Tänk på att en besiktningsman arbetar för sin beställare. Köper du in dig på säljarens besiktning får du ett underlag, men en egen och oberoende besiktning ger dig ofta en tryggare bild. Säljaren ansvarar för dolda fel i upp till tio år vid ett husköp, men det är fortfarande ditt ansvar att undersöka bostaden ordentligt.
Få offert på besiktning och åtgärder
Vanliga frågor
Vad kostar en besiktningsman?
En överlåtelsebesiktning av en villa kostar oftast mellan cirka 7 000 och 15 000 kr inklusive moms. Mindre bostadsrätter blir billigare, medan tillägg som fuktmätning och radonmätning höjer priset. Be alltid om en offert där det framgår vad som ingår.
Ger besiktning ROT-avdrag?
Nej. Skatteverket räknar inte besiktning som ROT-berättigat arbete. Däremot kan själva åtgärderna som besiktningen leder till, till exempel snickeri eller reparationer i bostaden, ge ROT-avdrag på arbetskostnaden.
Måste jag besikta en bostadsrätt?
Det finns inget lagkrav på att anlita en besiktningsman vid köp av bostadsrätt, men du har en undersökningsplikt. En besiktning kan hjälpa dig att upptäcka brister och undvika dyra överraskningar efter köpet.
Bör jag vara med under besiktningen?
Ja, om du kan. Då kan du ställa frågor direkt och lära känna bostaden. Missar du den brukar besiktningsmannen gå igenom protokollet med dig per telefon i efterhand.