Besiktning av hus eller lägenhet: rätt nivå och vad som aldrig ingår

Vilken besiktningsnivå passar ditt hus?

Besiktningsföretagen delar in uppdraget i tre nivåer som bygger på varandra, och Anticimex beskriver dem så här. Vilken du ska välja avgörs av husets ålder och kända riskkonstruktioner.

Nivå	Vad som ingår	Välj den här om
1. Grundlig okulär besiktning	Genomgång av alla tillgängliga ytor, tak och fasader samt fuktindikering i våtrum	Huset är i normalt skick och saknar kända riskkonstruktioner
2. Utökad besiktning	Allt i nivå 1, plus kontroll av riskkonstruktioner med provhålstagning och fuktmätning	Huset har krypgrund, inredd källare, platta på mark eller en enstegstätad fasad
3. Åtgärds- och kostnadsförslag	Allt i nivå 1 och 2, plus åtgärdsförslag och kostnadsuppskattning för upptäckta skador	Du vill ha ett underlag att förhandla med, inte bara en riskbild

Fler hus har en riskkonstruktion än man tror. Villaägarna pekar på att omkring 70 procent av husen som ett stort besiktningsföretag går igenom har någon form av riskkonstruktion: betongplatta direkt på marken, inredd källare, krypgrund eller enstegstätad fasad. Sannolikheten talar alltså för nivå 2 i ett normalt svenskt villabestånd, och skillnaden mellan nivåerna är liten jämfört med vad en fuktskada bakom en uppreglad källarvägg kostar att åtgärda.

Nivå 3 är värd pengarna i ett annat läge: när du redan vet att det finns anmärkningar och ska förhandla om priset. En kostnadsuppskattning från besiktningsmannen är ett betydligt tyngre argument vid köpekontraktet än en egen gissning om vad taket kan tänkas gå på.

Vad en besiktning aldrig visar dig

Okulär betyder att inga hål borras och inga golv rivs upp i grundnivån. Metoden är snabb och billig, men den lämnar hela system obedömda, eftersom de kräver mätinstrument eller specialistkunskap. Det här ingår normalt inte, oavsett företag:

• El-, ventilations-, värme-, vatten- och sanitetsinstallationer
• Skorsten, eldstad och värmepanna
• Vitvaror och annan maskinell utrustning
• Radon och asbest
• Vattnets kvantitet och kvalitet, till exempel vid egen brunn
• Altan, uterum och tomtmark, om inget annat avtalats

Vill du ha svar på någon av punkterna beställer du en separat kontroll av en fackman inom området: en elektriker för elen, en VVS-montör för rör och värme, en radonmätning för radonet. Flera av dem går att beställa som tillägg till besiktningen och kostar då en bråkdel av vad huvuduppdraget gör, så bestäm dig innan besöket i stället för att boka om en extra resa.

Det finns en fälla i utrymmen som inte går att nå. En krypgrund utan inspektionslucka eller ett snötäckt tak kan inte besiktigas, och då noteras det som en riskkonstruktion i protokollet. Den noteringen har en juridisk konsekvens som få tänker på: ett fel som senare visar sig sitta där räknas inte som dolt, eftersom protokollet redan sa att en fördjupad undersökning behövdes. Skotta taket eller såga upp en lucka före besöket, eller boka in den fördjupade undersökningen direkt.

Vad kostar besiktningen?

SBAB anger 7 000 till 15 000 kronor för en överlåtelsebesiktning av villa, radhus eller fritidshus. Anticimex tog den 26 augusti 2026 ut 9 600 till 10 800 kronor för sin grundnivå av samma besiktning, vilket visar var i spannet ett normalstort hus utan tillägg brukar hamna. En bostadsrättsbesiktning kostar några tusenlappar, eftersom omfattningen är mycket mindre.

Tre saker flyttar dig uppåt i spannet: husets storlek och ålder, var i landet det ligger, och tillägg som energideklaration, areamätning eller radonmätning. Lång resväg för besiktningsmannen syns på notan, så be om pris från någon som redan arbetar i din kommun. Jämför bara offerter som gäller exakt samma nivå, annars jämför du ett nivå 1-pris med ett nivå 2-pris och väljer fel av rätt skäl.

Det billigaste alternativet är att köpa in dig på en besiktning som säljaren redan låtit göra, en så kallad köpargenomgång. Den brukar kosta ungefär hälften av en egen besiktning och gör besiktningsmannen juridiskt bunden även till dig. Utan den bindningen kan du inte rikta något krav alls mot besiktningsmannen, hur uppenbart missen än var.

Vem beställer besiktningen, köparen eller säljaren?

Överlåtelsebesiktning och förhandsbesiktning är tekniskt samma sak. Skillnaden ligger i vem som beställer och betalar: köparen vid en överlåtelsebesiktning, säljaren inför en kommande försäljning vid en förhandsbesiktning. Protokollet ser likadant ut.

Villaägarnas förbundsjurist Lars Guttman varnar för att en färdig besiktning invaggar lekmän i falsk trygghet. En besiktning gjord på säljarens uppdrag ersätter aldrig din egen genomgång, och köper du inte in dig på den står du helt utan motpart om något visar sig ha missats. Läs varje anmärkning innan du skriver på, och fråga besiktningsmannen om det du inte förstår medan du fortfarande kan förhandla.

Hinner ni inte besikta före kontraktet lägger ni in en besiktningsklausul. Den ger dig en till två veckor efter kontraktsskrivningen att besiktiga bostaden, och hittar du fel kan du förhandla ner priset, kräva att säljaren åtgärdar dem eller häva köpet. Skälet måste ha med huset att göra: klausulen är ingen ångerrätt, och ett annat hus du hellre vill ha duger inte som grund.

Din undersökningsplikt gäller oavsett vem som besiktigat

Som husköpare har du undersökningsplikt enligt jordabalken, och den väger tyngre än säljarens upplysningsplikt. Mäklaren ska lämna skriftlig information om vad plikten innebär i så god tid att du hinner undersöka bostaden före kontraktsskrivningen, men mäklaren ansvarar inte för att du faktiskt gör det. Ser du i efterhand ett fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning får du ingen ersättning av säljaren.

Säljaren svarar däremot för dolda fel i tio år efter husförsäljningen. Hela striden handlar därför om vilken sida av gränsen ett fel hamnar på, och det är protokollet som drar den gränsen. Varje anmärkning du lämnar ouppföljd flyttar felet från säljarens ansvar till ditt. Det är också därför nya och nyrenoverade hus ska undersökas: en badrumsrenovering utförd utan rätt behörighet syns inte på kaklet, men den finns i väggen.

Om besiktningsmannen missar ett fel

Ett dolt fel fanns vid köpet, gick inte att upptäcka ens vid en noggrann undersökning och var inte att vänta utifrån husets ålder, skick och pris. Det ansvaret ligger hos säljaren. Har besiktningsmannen däremot missat något som gick att se okulärt är det ett annat spår, nämligen en reklamation mot besiktningsföretaget.

Reklamationen ska normalt göras inom två år från besiktningen och vara skriftlig. Villaägarnas förbundsjurist är konkret om innehållet: skriv att besiktningsmannen agerat oaktsamt, vilka fel det gäller, vilken skada de orsakat dig och att du begär ersättning. Beloppet kan preciseras senare.

Ansvarstiden skiljer sig mellan företagen. Praxis är två år efter besiktningen, formulerat i en friskrivningsklausul, medan Anticimex besiktningsmän tar ansvar i tre år. Två år i skillnad låter litet, men fuktskador i en riskkonstruktion tar ofta just så lång tid att visa sig, så fråga om ansvarstiden när du begär offert.

Så väljer du rätt besiktningsman

Certifieringen är det enda snabba kvalitetsfiltret som finns, och den utfärdas av en oberoende tredje part.

• Välj någon som är certifierad av SBR, Svenska Byggingenjörers Riksförbund, eller av RISE
• Kontrollera att ansvarsförsäkringen är giltig innan du skriver under uppdraget
• Be om referenser från hus av samma typ och ålder som ditt
• Ta in offerter på exakt samma nivå och omfattning, annars jämför du olika uppdrag
• Få pris, omfattning och datum skriftligt före arbetet, och betala inte hela summan i förskott
• Var med på plats. En brist som pekas ut framför dig fastnar på ett sätt som en rad i ett protokoll aldrig gör

Besiktning av bostadsrätt fungerar efter andra regler

Köper du en lägenhet gäller varken jordabalken eller dolda fel på samma sätt. Där styr köplagen och bostadsrättslagen, vilket i praktiken betyder att du köper lägenheten i befintligt skick och har svårt att få ersättning i efterhand. Undersökningsplikten finns kvar, men fasad och gemensamma utrymmen ingår inte i en bostadsrättsbesiktning. Bara det som syns inne i lägenheten bedöms.

Det finns inget regelverk för vad en bostadsrättsbesiktning ska innehålla, så innehållet varierar mellan företagen och ibland ingår försäkring eller areamätning i priset. Läs vad som ingår innan du bokar. Är lägenheten äldre eller känner du dig osäker på våtrummet är besiktningen värd de tusenlapparna, för fuktskador i badrum är det som oftast blir dyrt i en lägenhet.

← Alla snickartjänsterÖverlåtelsebesiktning i detaljVad kostar en snickare?